みなさんこんにちは。
予備講座②は、「なぜ町の不動産会社は潰れないのか？」です。
「そんな事知っているよ！」という方も、今回ばかりは読んでみて下さい（笑）。

◆一本釣りの怖さ

予備講座①では、仲介手数料の仕組みをご説明しました。
3000万円の物件を仲介すれば、1,036,800円の報酬。
美味しい商売ですね～。
でも、これでは経営は立ち行きません。
今月はこの手の仕事があったとしても、来月は分からないわけです。
要するに、売買仲介は手数料の儲けは高いが、計画しにくい仕事なのです。

◆あなたの町の不動産屋さん

駅前通りで注意してご覧ください。
なんと、不動産業者の多いことか。
それも、古ぼけた看板にくら～い事務所内。
でも潰れる気配がありません。
いったいどうやって成り立っているのでしょうか？

◆地域に密着することの強さ

不動産（特に土地）は新たに作り出すことが困難です。
（ここで言う、作るとは田畑を宅地にするという意味）
ですので、不動産業は「流通業」であると言えます。
「売りたい、貸したい」を「買いたい、借りたい」につなげる仕事です。
おのずと、「売りたい、貸したい」のニーズ発掘と「買いたい、借りたい」の集客が必要になります。
「買いたい、借りたい」の集客は資金力・宣伝力があればカバーできるでしょう。
しかし、いくら資金力・宣伝力があっても、「品物」がなければチラシが打てません。
そこで、買主・借主側の不動産業者は、売主・貸主側の不動産業者から、「物件を借りる」わけです。
地域に根付いている地元の不動産業者でないと、いわゆるデモノ物件の情報は知りえないわけです。

◆定期収入となる、物件管理契約

売買仲介は収入は魅力的ですが、収支計画が読みにくいということはすでに説明しました。
その不安定さを埋めるのが、「物件管理契約」です。
例えば、ここに賃貸マンションのオーナーがいたとします。
「入居者への家賃の請求、めんどくさいなぁ」
「退去者の修繕作業と、敷金の返還、しんどいなぁ」
「新しい入居者の募集、うんざりだわ・・・」
と、このように賃貸マンション経営にまつわる、さまざまな事務を請け負うことを、物件管理契約といいます。
地元密着の不動産業者は、地元の資産家と密接に付き合い、多くの物件の管理契約を得ながら収支を合わせているのです。
超大手の三井、住友、東急などを除いては、全国に営業所・事務所を置いて、地域に根差すのは至難の業です。
そこで、不動産業者は地元密着の業者と宣伝力のある業者で、うまく住み分けをしながら、
緩やかなネットワークを作り上げているのです。

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